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Quels sont les droits des propriétaires versus les droits des locataires ?

Qu’est-ce qu’un logement décent ? Qui prend en charge l’entretien du bien immobilier ? Qui paye les travaux de réparation ? Lorsque vous décidez d’investir en locatif, les questions sont nombreuses. Pas d’inquiétude, le propriétaire dispose de droits au même titre que le locataire. Le point sur les droits et les obligations de chacun dans le cadre d’un contrat de bail.

 

Entretien du logement et travaux de réparation : qui paye quoi ?

Parmi les devoirs du locataire : l’obligation de payer son loyer, la souscription d’une assurance et le respect de la destination des locaux. De son côté, le propriétaire doit s’abstenir de faire des visites intempestives et délivrer des quittances de loyer. Ce sont les principales obligations des deux parties au contrat de bail, et leur respect pose rarement problème. Il en va différemment pour les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire en matière d’aménagements, de travaux et de réparations au sein du logement loué…

 

L’entretien courant et les petits travaux à la charge du locataire

La loi dispose que les travaux d’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire. Cela inclut l’ensemble des travaux et réparations qui doivent être réalisés pour maintenir le logement dans un bon état, et qui sont nécessaires dans le cadre de l’usage des locaux et de ses équipements par le locataire pendant toute la durée de la location.

Le propriétaire est notamment en droit d’exiger que le locataire assume la mise en œuvre et le paiement des réparations et des travaux suivants :

 

  • Dans les parties extérieures à usage privatif : le locataire tond le jardin, élague et taille les arbres, nettoie les terrasses et les gouttières, remplace les arbustes, répare le système d’arrosage.
  • Les portes et les fenêtres : il revient au locataire d’entretenir les systèmes d’ouverture et de fermeture intérieures et extérieures ainsi que les systèmes de ventilation tels que les VMC. Cela implique notamment le remplacement des vitres cassées ou des poignées abimées.
  • Plomberie, gaz et électricité : l’entretien et la réparation des canalisations incombent au locataire. Il s’agit notamment des interventions de débouchage ou de vidange. Le propriétaire ne s’occupe pas non plus de changer les interrupteurs, les fusibles ou les ampoules.
  • Le sol et les murs : le locataire doit entretenir l’intérieur du logement. Cela peut par exemple inclure le remplacement de lames de parquet ou les raccords de peinture.

 

Les chantiers importants et la décence du logement : la responsabilité du propriétaire

Pour sa part, le locataire est en droit d’exiger la mise en œuvre et le paiement par le propriétaire des réparations considérées comme importantes. Il s’agit de tous les travaux nécessaires à la bonne utilisation du logement par le locataire. Par exemple :

 

  • Le propriétaire assume les travaux visant à garantir la décence du logement. Le propriétaire a l’obligation de louer  un bien conforme à l’usage d’habitation : l’appartement ou la maison doit être sécurisé(e), propre à un usage paisible par le locataire et doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement. Cela concerne le clos et le couvert, les normes de sécurité mais aussi l’eau chaude et l’eau froide, le système de chauffage ou encore l’étanchéité du logement.
  • Le propriétaire s’occupe des travaux de rénovation énergétique.
  • Le propriétaire prend à sa charge les travaux et les réparations rendus nécessaires par la vétusté, un vice de construction ou un cas de force majeure.

Le propriétaire a le droit de réaliser l’ensemble de ces chantiers, sans que son locataire puisse s’y opposer. D’autre part, le logement doit être laissé accessible, à l’exception des week-ends et des jours fériés. Le locataire peut se mettre d’accord avec le propriétaire pour prendre à sa charge les travaux, avec une diminution du loyer à la clé.

Bon à savoir : en cas de dégradations du logement en cours de bail, seul le locataire est responsable.

 

Le locataire a-t-il le droit de réaliser des travaux de transformation dans le logement ?

Le locataire qui souhaite transformer le logement – redistribution des pièces, par exemple – doit obligatoirement obtenir l’accord écrit du propriétaire. Sans cet accord, le propriétaire pourra exiger la remise en l’état à la fin du bail, ou choisir de bénéficier desdites transformations sans indemniser le locataire.

Prêt à franchir le cap de l’achat ? Nous vous accompagnons pas à pas depuis 40 ans. Découvrez notre histoire ici.

top 7 des choses à faire avant d'acheter

 

Les 7 choses à faire avant un achat immobilier !

Acheter un bien immobilier est un projet important, qui nécessite de se poser les bonnes questions. Le primo-accédant aura d’autant plus de précautions à prendre dans la mesure où il réalise son premier achat. Pour bien réussir votre achat immobilier, découvrez nos meilleurs conseils et recommandations : investissement gagnant à la clé !

1.   Evaluez votre capacité d’emprunt

Avant d’investir dans l’immobilier, il est primordial de connaître sa capacité d’emprunt. Votre budget est en effet l’élément central pour orienter – et restreindre ! – vos recherches. De nombreux outils en ligne permettent de faire des simulations de prêt. Cela vous donnera une première idée. Mais lorsque vous êtes réellement décidé à acheter, il est préférable de se rapprocher d’un conseiller bancaire : seul cet interlocuteur est en mesure de vous donner une réponse valable quant à vos possibilités de crédit bancaire.

A savoir : lors de vos recherches, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières légèrement supérieures à votre capacité d’achat. La plupart des biens sont négociables !

 

2.   Etudiez le marché et listez vos souhaits

L’étude du marché immobilier est un bon indicateur du prix moyen au mètre carré. Cette information vous permettra au moment de l’offre d’achat de négocier avec le vendeur si le prix affiché pour son bien immobilier est supérieur aux prix du marché.

Après un rapide tour d’horizon des appartements et maisons à vendre, vous réaliserez en outre ce que vous pouvez ou non vous offrir : la surface à laquelle vous pouvez prétendre, l’état du bien, sa situation, ses équipements… C’est le moment de lister vos souhaits, et surtout de les hiérarchiser. Vous ne trouverez peut-être pas le logement parfait dans votre budget, il vous faudra alors faire des compromis.

 

3.   Projetez-vous à terme

Investir dans la pierre est en général un projet sur le long terme. Dans la mesure où vous payez des frais de notaire au moment de l’acquisition, l’opération est peu rentable si vous revendez votre bien immobilier en suivant, sauf à réaliser une importante plus-value !

Veillez donc à vous projeter dans l’avenir, pour choisir un logement qui pourra vous convenir dans les années qui arrivent. Posez-vous notamment les questions suivantes :

  • Ma famille va-t-elle s’agrandir ? Si tel est le cas, la surface – et le nombre de chambres ! – du logement doivent être suffisants.
  • Vais-je avoir des enfants ? Si oui, il est judicieux d’avoir des crèches et des écoles à proximité… De même, une maison avec jardin sera beaucoup plus attractive dans ce contexte !
  • Vais-je vieillir dans cette maison ou cet appartement ? Dans l’affirmative, le logement doit être équipé d’installations adaptées, telles qu’un ascenseur dans l’immeuble. Les surfaces de plain-pied sont alors également à privilégier.

En tout état de cause, pensez à la revente dès l’achat de votre bien immobilier.

 

4.   Des travaux en prévision ? Consultez les règles locales d’urbanisme.

Si vous achetez un logement ancien, peut-être aurez-vous envie ou besoin de réaliser des travaux de réfection et d’amélioration. Sachez que la plupart des aménagements et des rénovations sont soumis à des règles strictes : la mairie exige, selon l’envergure du projet de travaux, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Et si vous ne respectez pas les règles d’urbanisme applicables, soyez sûr que vous aurez des bâtons dans les roues… Si vos travaux sont une condition sine qua non de votre achat immobilier, pensez donc à consulter le PLU, et pourquoi pas, à faire insérer une clause suspensive d’obtention de permis de construire ou de purge de recours des tiers dans le compromis de vente.

 

5.   Découvrez l’environnement du logement

Des travaux sont-ils prévus alentours ? Le quartier est-il calme et sécurisant ? Les voisins sont-ils paisibles ? Les transports en commun desservent-ils correctement la maison ou l’immeuble ? Autant de questions à vous poser avant d’acheter ! Pour bien connaître le quartier, n’hésitez pas à vous y promener et à visiter à plusieurs moments de la journée !

 

6.   Attention aux frais cachés !

Au-delà du prix d’achat de votre bien immobilier – frais d’agence inclus – pensez aux autres frais inévitablement liés à votre acquisition. Prenez notamment en compte le coût des frais de notaire.

Dans un second temps, calculez ce que va vous coûter votre logement : montant de la taxe foncière, charges de copropriété, électricité… autant d’éléments à demander au vendeur avant même de faire une offre d’achat ! Vérifiez ensuite la maison ou l’appartement en détails : état de la toiture, diagnostics et performances énergétiques, état des équipements vendus avec le logement… Enfin, pensez à demander quels travaux de copropriété ont été ou non votés, afin de savoir qui de vous ou du vendeur devra les payer.

 

7.   Sécurisez votre achat immobilier

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, n’hésitez pas à vérifier auprès de la mairie que le bien immobilier n’est pas grevé de vices administratifs. Le vendeur doit en effet avoir correctement déclaré ses travaux – véranda ou piscine notamment. A défaut de conformité, c’est parfois l’acheteur qui en pâtit… Demandez également au notaire de vous informer des éventuelles servitudes de passage.

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Défiscalisation Loi Pinel dernière ligne droite !

Le 31 décembre 2017, le dispositif de défiscalisation Pinel arrivera à son terme. Vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € ? C’est le moment !

 

Achetez votre logement neuf avant la fin de l’année

Un peu d’histoire : anciennement loi Duflot, la loi Pinel permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, répartie sur une période de 6 à 12 ans. Cet avantage fiscal est conditionné par l’achat d’un logement neuf, que le propriétaire dédie à la location.

 

Rappel des conditions d’éligibilité loi Pinel :

  • Vous achetez un logement neuf. Les biens immobiliers sur plan achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont inclus dans le dispositif Pinel.
  • Vous investissez dans une zone géographique éligible : zones A, A bis ou B1, sauf agrément spécifique.
  • Vous louez votre appartement ou votre maison à usage d’habitation principale à un locataire dont les revenus annuels n’excèdent pas les plafonds déterminés par la loi. Vous appliquez le loyer plafonné.

Bon à savoir : vous pouvez louer votre logement à vos parents ou à vos enfants. La loi Pinel permet la location aux ascendants et aux descendants qui ne font pas partie de votre foyer fiscal.

 

Réalisez votre investissement Pinel dans les temps :

Pour prétendre au dispositif de défiscalisation, vous devez avoir signé l’acte authentique d’achat de votre bien immobilier avant le 31 décembre 2017. Pour réaliser votre investissement locatif à temps, prenez en compte les délais inhérents au processus d’acquisition : il faut compter environ 3 mois entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique – purge du délai de préemption et réalisation des conditions suspensives, le cas échéant.

Veillez en outre à respecter les délais suivants :

  1. Si vous achetez sur plan (VEFA), le logement doit être terminé dans les 30 mois à compter de la signature authentique. Si vous assurez vous-même la construction, les travaux doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire. Si vous achetez un bien ancien à rénover ou un local à transformer en habitation, le bien doit être prêt au maximum le 31 décembre de la 2ème année à compter de votre achat.
  2. Vous devez mettre le logement à la location dans un délai maximum de 12 mois à compter de son achèvement.

 

Bénéficiez de la réduction d’impôt Pinel pour votre investissement locatif

Si vous avez signé avant le 31 décembre 2017, vous bénéficiez de l’avantage fiscal suivant :

  • Une réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix d’achat de votre bien immobilier pour un engagement de location de 6 ans.
  • Une réduction d’impôt à hauteur de 18 % du prix d’achat de votre bien immobilier pour un engagement de location de 9 ans.
  • Une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix d’achat de votre bien immobilier pour un engagement de location de 12 ans.

Attention : vous ne pouvez bénéficier du dispositif Pinel que dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 €, à raison de 2 acquisitions annuelles au maximum.

 

Et après la période de location ?

Au bout du compte, vous pouvez réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie sur vos impôts. De quoi rembourser une partie de votre investissement ! Au terme de la période de location, à vous de choisir si vous conservez le bénéfice des revenus locatifs, si vous revendez votre bien immobilier ou si vous vous y installez…

Et bien sûr, nous sommes là pour vous conseiller, n’hésitez pas à prendre contact avec nos équipes. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire ici, nos conseils pour bien investir également.

 

MENTIONS LEGALES :

PINEL – LE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS DE LOCATION ENTRAÎNE LA PERTE DU BÉNÉFICE DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT.

Réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines zones géographiques, destiné à la location pendant 6 ans ou 9 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Les conditions sont définies à l’article 199 nonovicies du code général des impôts. La réduction d’impôt sur le revenu est de 12 % pour 6 ans de location ou 18 % pour 9 ans de location, calculée sur le prix d’acquisition du bien retenu dans la limite de 300 000 €. Faire un investissement immobilier présente des risques. Tout décalage dans la signature de l’acquisition et/ou dans le calendrier de livraison est susceptible d’entraîner la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Cette réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI. Conditions détaillées en espace de vente. 

Les Allées du Clion

Opérateur global Immobilier national, présent sur le département de la Loire Atlantique depuis plus de 30 ans, EUROPEAN HOMES poursuit son développement ligérien et annonce le démarrage des travaux de sa dernière opération pornicaise.

EUROPEAN HOMES et le cabinet d’architectes « SCHEDIA » présents à Paris et Nantes proposent une offre variée pour VIVRE et/ou INVESTIR, au Coeur du Clion sur Mer, soit :

La commercialisation « direct promoteur » initiée en Janvier et assurée sur place, a rencontré un franc succès ! Seulement 4 maisons et 2 terrains à bâtir restent à vendre …

Les anciens terrains « TERRENA » utilisés sous l’enseigne « Magasin Vert » ont été achetés le 07 Juillet 2017, à l’étude notariale pornicaise, par EUROPEAN HOMES.
Alors que les 3 projets précédents menés par des promoteurs optant pour des densités importantes avaient achoppé depuis la fermeture du site en 2008 ; le 10 Juillet 2017, EUROPEAN HOMES a démarré le chantier par une dépollution du site menée par la branche « Environnement » du groupe SOCOTEC, en investissant préalablement 114.000€ pour la remise en état du site.

De gauche à droite : Benjamin SAUNIER – SOCOTEC HSE, Vincent MOYEN – Directeur de Secteur EUROPEAN HOMES

De gauche à droite : Benjamin SAUNIER – SOCOTEC HSE, Vincent MOYEN – Directeur de Secteur EUROPEAN HOMES

 

Voilà un projet de renouvèlement urbain fort bien « mené » ! Il permettra à 38 nouvelles familles de vivre aux « Allées du Clion » dès l’automne 2018.
« European Homes » intervient en qualité d’aménageur, promoteur-constructeur sur l’ensemble du territoire national, à partir de ses 10 directions régionales.
Associé à des urbanistes-architectes nationaux et régionaux, le groupe est présent sur l’ensemble des métiers de l’immobilier et propose un éventail de solutions habitat diversifié : terrains libres de constructeur, maisons individuelles ou groupées et collectifs.
Au travers de nos quarante-quatre années d’activité, nous avons su développer des réponses novatrices et pertinentes aux différentes problématiques de l’aménagement urbain notamment l’accession sociale, les mixités générationnelles et sociales, la démarche environnementale …

Contact sur le Secteur :
Monsieur MOYEN – Directeur de Secteur
Les Allées du Clion
Rue de Verdun – Le Clion
44210 PORNIC
Tél : 06 62 75 68 61

Contact presse :
Monsieur PERQUIS – Directeur de Région
11 rue du Chemin Rouge
44300 NANTES
Tél : 02 40 30 11 12

L’accès à la propriété est un évènement important dans une vie et nous ne savons pas forcément par quoi commencer, ni comment s’y prendre. Aujourd’hui, 6 ménages sur 10 sont propriétaires*, alors pourquoi pas vous ?

Pour comprendre simplement et efficacement ce qui vous attend, nous vous avons préparé une infographie illustrée afin de vous expliquer les 8 grandes étapes pour devenir propriétaire en France.

Vous êtes prêt ?

 

8etapes_devenir-Proprietaire

 

Découvrez nos programmes dans toute la France et si vous avez des questions, notre équipe est à votre écoute. Pour la contacter, cliquez en haut à droite sur « contactez-nous ».

 

 *(source : Ined) 

 

 

La Villa

Au cœur du centre-ville d’Annecy, la résidence « La Villa », réalisation RT 2012, propose une dernière opportunité de logements T2 à 249 000 €.

Idéalement située la résidence se place à 2 pas de la Vieille Ville d’Annecy, 900 mètres du Lac d’Annecy, 800 m de la gare et 20 minutes de la station de ski « Le Semnoz »
Connu pour son lac, le deuxième plus grand de France, Annecy offre aux habitants et touristes la possibilité de pratiquer régulièrement des sports et des loisirs : ski nautique, parapente, voile, vélo, ski alpin, randonnée.

Espace de vente : 17 avenue Berthollet 74000 Annecy

Le Hameau des Hutins
Le Hameau des Hutins
Route des Rosses
74380 Cranves-Sales
« Le Hameau des Hutins », à Cranves-Sales, située sur les flancs du massif des Voirons, au coeur d’un environnement calme et verdoyant, aux portes de Genève. Venez sur place le 30 juin et le 1 et 2 Juillet  pour l’ouverture du programme qui vous propose :