Questions – Réponses sur la copropriété

Syndicat des copropriétaires

1) JE VIENS DE SIGNER CHEZ LE NOTAIRE L’ACTE D’ACHAT DE MON APPARTEMENT NEUF ;
IL EST SITUÉ DANS UNE COPROPRIÉTÉ QUI COMPREND 3 BÂTIMENTS DISTINCTS (A-B-C) ;
ON M’A REMIS UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ;
POURQUOI UNE COPROPRIÉTÉ ?

Dès que dans un immeuble bâti il y a 2 propriétaires distincts, on se trouve obligatoirement placé sous le régime juridique de la copropriété et il y a création d’un Syndicat des Copropriétaires (SDC) dont chaque propriétaire est membre.

Dans toute copropriété, il y a :

  • des parties privatives : ce sont les appartements, les caves et les emplacements de stationnement intérieurs ou aériens ; les propriétaires de ces lots sont seuls responsables de leur gestion.
  • des parties communes : il s’agit principalement du bâti, des halls d’entrée et des paliers, des escaliers, des toitures, des rampes d’accès aux parkings, des espaces verts, des locaux vélos, des locaux ordures ménagères, des canalisations, etc. et de tous les éléments d’équipement (chauffage-compteurs-ascenseurs-interphones-portails-sécurité incendie-VMC-antennes de télédistribution-etc.) ; « tout ce qui n’est pas privatif est commun » ; la gestion des parties communes et des équipements communs doit être assurée par un Syndic de copropriété.

Le syndic de copropriété peut-être :

  • un syndic bénévole ; il s’agit d’un copropriétaire qui accepte, sans rémunération en contrepartie, de s’impliquer totalement dans la gestion de la copropriété dans tous ses aspects : administratif, juridique, comptable, financier et technique ; il doit donc nécessairement disposer d’une large disponibilité, d’une connaissance approfondie des textes régissant le domaine de la copropriété et de compétences multidisciplinaires.
  • un syndic professionnel ; il s’agit d’un administrateur de biens dont la gestion de copropriétés est le cœur de métier ; la profession est très réglementée ; il doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par une Chambre de Commerce et d’Industrie (exigence d’un certain niveau de diplômes ou d’expériences), d’une garantie financière octroyée par un établissement financier et d’une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle ; le contrat de syndic doit être conforme à un modèle type élaboré par l’administration ; il définit précisément l’ensemble des missions que le syndic doit nécessairement remplir et détaille le montant de ses honoraires.

La durée du mandat d’un syndic ne peut excéder 3 ans.

2. QUI DÉSIGNE LE SYNDIC ?

Lors de la 1ère Assemblée Générale (qu’il est préférable de tenir avant la livraison du 1er lot privatif), la candidature de plusieurs syndics doit être obligatoirement présentée ; il s’agit de la procédure de mise en concurrence imposée par les dispositions de la loi ALUR ; ce sont donc les copropriétaires qui choisissent leur syndic, sur la base du contenu des dossiers de candidature et des échanges, en cours de réunion, avec les représentants des cabinets candidats.

Le syndic désigné devra procéder très rapidement, avec les services techniques du promoteur, à la réception des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ainsi qu’au suivi de la levée des réserves qui auraient pu être recensées.

3. QUI DÉCIDE EN COPROPRIÉTÉ ?

Ce sont toujours les copropriétaires qui décident. Le syndic est à la fois une force de propositions pour optimiser la gestion de l’immeuble et l’exécutant des décisions prises par les copropriétaires.

Les décisions sont prises par les copropriétaires réunis chaque année en Assemblée Générale ; les principales décisions concernent : le mandat du syndic-l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels-la détermination du montant des provisions sur charges-les contrats d’entretien et de maintenance-les gros travaux-les actions en recouvrement des charges-etc ; l’Assemblée Générale doit se tenir au plus tard dans les 6 mois de la clôture de l’exercice comptable.

4. DANS MON ACTE IL EST NOTÉ QUE JE SUIS PROPRIÉTAIRE DE MON APPARTEMENT DANS LE BÂTIMENT A, D’UNE CAVE ET D’UN EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT EN SOUS-SOL AUXQUELS SONT ATTACHÉS 45/1000 ÈMES DES CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES ET 88/1000 ÈMES DES CHARGES SPÉCIALES DU BÂTIMENT A ; CELA VEUT DIRE QUOI ?

La gestion d’un immeuble a un coût : honoraires du syndic-abonnements-consommations- contrats des prestataires de services-etc ; il s’agit des charges de l’immeuble qui doivent être payées par les copropriétaires ; il faut donc arrêter une règle pour répartir les dépenses.

L’immeuble est divisé en tantièmes de copropriété ; à chaque lot sont affectés des tantièmes ; les calculs sont établis par un géomètre-expert et sont repris dans un document intitulé État Descriptif de Division (EDD) figurant au règlement de copropriété ; les règles retenues figurent également au règlement ; sont prises en compte les caractéristiques de chaque lot : surface de l’appartement-surface pondérée de la cave et des emplacements de stationnement-situation de l’appartement dans l’immeuble-etc.

Le syndic vous facturera donc :

  • 45/1000 èmes des charges communes générales de l’immeuble : honoraires du syndic-assurance de l’immeuble-frais administratifs-etc.
  • 88/1000 èmes des charges du seul bâtiment A (vous ne participerez pas au paiement des charges des bâtiments B et C).

Les copropriétaires doivent régler leurs provisions sur charges pour le 1er jour de chaque trimestre civil (1er janvier-1er avril-1er juillet-1er octobre). Le syndic, à la clôture des comptes, procède à une régularisation des charges, globalement et individuellement (différence entre les dépenses et les provisions versées).

Le nombre de tantièmes correspond également au nombre de voix dont vous disposez pour voter en Assemblée Générale ; par ex, pour le choix du syndic, votre vote pèsera pour 45/1000.

5. A QUELLE MAJORITÉ SONT PRISES LES DÉCISIONS EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?

Les majorités requises varient en fonction de la nature des décisions à prendre.

On distingue principalement :

  • majorité de l’article 24 : majorité simple = voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés /2+1.Ex : 20 copropriétaires-1000 tantièmes-présents et représentés : 14 copropriétaires représentant 725 tantièmes-2 abstentions pour 85 tantièmes-votes exprimés : 725-85 = 640-pour décider, il faudra 640/2+1=321 voix Pour.
  • majorité de l’article 25 : majorité absolue = voix de tous les copropriétaires /2+1.Ex : 20 copropriétaires-1000 tantièmes-pour décider, il faudra 1000/2+1=501 voix Pour.
  • majorité de l’article 26 : double majorité = majorité en nombre des copropriétaires porteurs des 2/3 de la totalité des voix.Ex : 20 copropriétaires-1000 tantièmes-pour décider, il faudra 11 copropriétaires (20/2+1) représentant 6667 voix Pour.

6. QUI, EN COURS D’EXERCICE, CONTRÔLE L’ACTIVITÉ DU SYNDIC ?

Lors de la 1ère Assemblée Générale, les copropriétaires doivent désigner un Conseil Syndical dont le nombre de membres est en général fixé dans le règlement de copropriété ; les membres du Conseil Syndical désignent parmi eux un président.

Il s’agit de copropriétaires qui vont avoir pour missions, bénévolement, d’assister et de conseiller le syndic et de contrôler sa gestion :

  • participation aux visites de l’immeuble que doit assurer le syndic (nombre et périodicité des visites indiqués dans le contrat de syndic)
  • contrôle des comptes et des justificatifs des dépenses
  • arrêté de l’ordre du jour des Assemblées Générales
  • avis et accord avant tout engagement de dépenses.

Ces échanges avec le syndic peuvent avoir lieu à l’occasion de réunions programmées ; leur nombre et leur durée figurent dans le contrat de syndic.

Aujourd’hui, le relationnel Conseil Syndical-Syndic s’appuie davantage sur les outils informatiques de communication développés par la profession.

Le bon fonctionnement d’une copropriété repose essentiellement sur les qualités professionnelles et humaines du gestionnaire en charge de l’immeuble mais aussi, en grande partie, sur la confiance et le souci de transparence qui doivent animer chacun des acteurs.

7. MA COPROPRIÉTÉ EST SITUÉE DANS UN PROGRAMME IMMOBILIER QUI COMPREND AUSSI DES MAISONS INDIVIDUELLES ET DES LOTS DITS LIBRES DE CONSTRUCTEUR ; LE NOTAIRE M’A PARLÉ D’UNE ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DONT JE SUIS MEMBRE ; POURQUOI CETTE ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE ?

De la même manière qu’il y a dans votre immeuble des parties privatives et des parties communes, il y a dans votre programme immobilier :

  • des parties privatives : ce sont les maisons individuelles, les bâtiments collectifs et les terrains dits libres de constructeur ; les propriétaires de ces lots ont en charge, seuls, la gestion de leur bien
  • des parties communes : il s’agit principalement des voiries, des réseaux (dont l’éclairage extérieur), des bassins de rétention, des espaces verts, des parkings visiteurs, des locaux ordures ménagères, des portails, etc.

La gestion de ces parties communes, ainsi que le contrôle du respect des dispositions du cahier des charges de l’opération, est assurée par une Association Syndicale Libre (ASL) dont sont membres tous les propriétaires de l’ensemble immobilier (maisons individuelles-appartements-lots libres).

Cette ASL va être gérée par un Syndicat bénévole dont les membres sont des propriétaires.

Vous serez convoqué à la 1ère Assemblée Générale de l’ASL qui interviendra à la fin des travaux et qui désignera les membres du Syndicat.

Si l’Assemblée Générale le décide, l’administration de l’ASL pourra être déléguée à un administrateur de biens professionnel dans le cadre d’un mandat rémunéré ; le syndic de votre copropriété, s’il l’entend, pourra se proposer pour gérer l’ASL. Les dépenses seront réparties selon le nombre de voix attaché à chaque lot ; la règle d’attribution des voix figure dans les statuts de l’ASL.
A chaque lot principal (maison-appartement-lot libre) est attachée 1 voix.
A chaque emplacement de stationnement (aérien-en sous-sol) est attachée 0.25 voix.